Come scegliere il terreno per costruire la tua casa da zero
Hai deciso che vuoi realizzare il sogno di costruire da zero la tua nuova casa. Se stai leggendo questo articolo probabilmente è perché sei agli inizi di questo magnifico percorso e stai raccogliendo le prime idee e le prime informazioni che possano esserti utili. Oppure finora ti sei concentrato esclusivamente sul progetto della casa ma non disponi ancora del terreno su cui potrai costruirla.
Cercheremo di guidarti nella scelta, dandoti anche dei consigli pratici, che riteniamo possano esserti utili.
Terreno agricolo e terreno edificabile
Partiamo da una premessa: i terreni non sono tutti uguali. Ne esistono di due macro tipologie: il terreno agricolo e il terreno edificabile.
I terreni agricoli, nonostante il nome, possono ospitare in determinate circostanze strutture abitative. Ciò che sicuramente distingue terreni agricoli da quelli edificabili è l’indice di edificabilità.
- I requisiti necessari per costruire su terreno agricolo sono in linea di massima i seguenti:
– il proprietario deve esercitare l’attività di imprenditore agricolo da almeno 3 anni
– la costruzione è consentita nei limiti previsti dallo strumento urbanistico vigente (massimo 0,03 metri cubi a metro quadro). Inoltre, il limite di 0,03 mc/mq fissato a livello nazionale può essere modificato e ulteriormente ridotto a livello regionale e comunale. Ricordiamo infatti che le Regioni hanno autonomia in materia di legislazione urbanistica, per cui le prescrizioni locali possono prevedere requisiti diversi. - Il terreno edificabile è, invece, un’area specificamente destinata alla costruzione di edifici urbani, con un indice di edificabilità superiore a 5 metri cubi a metro quadro.
Come potrai immaginare il costo di un terreno edificabile è decisamente superiore rispetto a quello di un terreno agricolo poiché le opzioni offerte sono molto maggiori. Per conoscere l’indice di edificabilità esatto di un terreno e la cubatura massima consentita per la realizzazione di un fabbricato bisogna rivolgersi all’Ufficio Tecnico del Comune di pertinenza e richiedere tutti i dati necessari.
Solo allora si potrà stabilire con certezza la cubatura della nuova casa e conseguentemente la sua superficie in mq.
COSTO TERRENO EDIFICABILE
Ma quanto costa comprare un terreno edificabile? I costi dei terreni edificabili vengono solitamente stabiliti in base ai metri cubi ottenibili (mc). Variano inoltre in base alla tipologia del terreno (fondiaria, edificabile o territoriale).
Sui costi d’acquisto di un terreno edificabile può influire anche la presenza di vincoli particolari. Sul valore reale del terreno incidono poi tutta una serie di fattori, tra cui posizione, salubrità, rumorosità della zona e panoramicità. Per facilitarsi la vita è bene richiedere la consulenza di un geometra o di un ingegnere, così da avere una stima precisa del valore del terreno.
Altri elementi che influenzano il prezzo di un terreno edificabile sono costituiti dai vincoli di edificazione, il grado di urbanizzazione e la vicinanza al centro città.
Costruzione nuova casa: la scelta del terreno
Il primo passo vero e proprio nella costruzione di una casa è trovare e acquistare il terreno adatto. La scelta del terreno inciderà sui costi, sulla scelta delle tecniche costruttive, sui materiali da utilizzare e anche sul comfort abitativo della tua nuova casa.
Se possiedi già un terreno, se non l’hai già fatto, dovrai eseguire tutte le opportune verifiche catastali, per avere certezza che sia edificabile. Se così non fosse sarà necessario procedere all’eventuale rettifica urbanistica o catastale. Serviranno tutti i documenti necessari, come il certificato di destinazione urbanistica. Sicuramente avrai già bisogno di un tecnico specializzato che svolga tutte queste attività.
Nel caso invece dovessi cercare un terreno da acquistare sarà utile appoggiarsi a un’agenzia immobiliare valutando con attenzione la zona in cui vorrai edificare la tua casa. Anche in questo caso, è importante rivolgersi a un geometra o un architetto che ti aiuti nella valutazione e scelta del terreno, per tutelare i tuoi interessi e offrirti la garanzia che abbia le carte in regola per il tuo progetto.
Come scegliere il terreno per costruire casa: consigli utili
Il primo passo vero e proprio nella costruzione di una casa è trovare e acquistare il terreno adatto. La scelta del terreno inciderà sui costi, sulla scelta delle tecniche costruttive, sui materiali da utilizzare e anche sul comfort abitativo della tua nuova casa.
Ecco di seguito una serie di consigli utili che ti consentiranno di scegliere e comprare in sicurezza il terreno per costruire la tua nuova casa:
DECIDI LA ZONA IN CUI ACQUISTARE: è forse il passo più impegnativo ma grazie al web puoi facilmente farti un’idea dei tipi di terreno disponibili e dei loro prezzi.
CONOSCI IL PIANO URBANISTICO DEL COMUNE: è fondamentale per sapere se ci sono dei progetti che prevedano in futuro la costruzione di altre abitazioni, strade o capannoni, che potrebbero snaturare quello che a te era parso un luogo tranquillo e comodo dove vivere in futuro.
CI SONO BARRIERE ANTIRUMORE NELLE VICINANZE? Nell’eventualità di traffico intenso per presenza di arterie primarie di scorrimento, sono indispensabili per la protezione degli abitanti e per mantenere valori accettabili di inquinamento acustico.
LA ZONA E’ COMODA AI SERVIZI PRINCIPALI? Soprattutto nelle zone isolate, è importante valutare anche questo aspetto.
IN QUALI CONDIZIONI E’ IL TERRENO: in caso di condizioni avverse sarà necessario realizzare interventi di risanamento del terreno; se questo è soggetto a frane, ha scarsa resistenza meccanica, è scosceso o poco saldo, bisognerà consolidarlo mediante muri di sostegno oppure palificazione.
CI SONO FONTI INQUINANTI NELLE VICINANZE? E’ necessario rendersi conto dell’eventuale presenza di fonti inquinanti come inceneritori, strade d’intensa percorribilità, centraline elettromagnetiche, fabbriche o industrie con elevati tassi di emissioni nocive.
VICINANZA A TRALICCI E RIPETITORI: esistono delle normative riguardo al posizionamento di linee ad alta tensione e di ripetitori per la telefonia mobile; un aspetto da valutare prima di acquistare un lotto edificabile è quello della distanza di tali strutture pericolose per la salute dalla zona dove verrà costruito l’edificio.
FATTI UNA LISTA DI DOMANDE PER IL VENDITORE: ad esempio, sarebbe consigliabile chiedergli se c’è una fonte d’acqua, il motivo per cui vende, se arrivano i servizi, se ci sono restrizioni o se vi sono già delle strutture preesistenti sulla proprietà.
OSSERVA BENE IL TERRENO: quando andrai a visitare il terreno non farti sfuggire nulla. Guarda con grande attenzione in modo da verificare cosa ti piace e cosa no. Sulla base di questo potrai capire se è davvero ciò che vuoi. Ci possono essere strade, diritti di passaggio e corsi d’acqua nelle vicinanze. Valuta anche i confini del terreno in questione, per verificare che i vicini li stiano rispettando. I confini non sono sempre facilmente rilevabili: non sono sempre delimitati da muretti di pietra, né sono sempre perpendicolari alla strada. Spesso si delimitano in modi anche piuttosto bizzarri con linee imprevedibili. In tal senso consulta un geologo per eseguire una perizia e fai fare delle misurazioni. Richiedi anche la planimetria del lotto, che renda ben chiari e visibili proprio i confini.
VISITA PIU’ VOLTE IL LUOGO: recarsi più volte sul luogo prescelto per l’acquisto ad orari diversi. Questo per verificare di persona tante situazioni che possono variare come ad esempio il traffico della zona, i rumori, l’inquinamento.
CONOSCI I VICINI: confrontati con loro per capire se il lotto che intendi comprare ha le caratteristiche ideali. In questo modo avrai una visione più obiettiva e disinteressata del terreno da acquistare;
VERIFICA LA VALUTAZIONE DELLA PROPRIETÀ: generalmente un appezzamento di terra si paga per acro, pertanto se l’area è stimata il 20% in più del suo valore reale, andrai a pagare anche il 20% in più del necessario.
FAI UN’OFFERTA AL VENDITORE: se hai trovato il terreno per costruire la tua nuova casa e sei sicuro della scelta, è il momento di fare un’offerta. Ricorda di offrire sempre il meno possibile così da avere la possibilità di contrattare in caso di una controproposta. Se sarai in grado di fare una buona contrattazione, potresti concludere un ottimo affare.
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